Оценочная экспертиза земельных участков проводится на основании анализа цен, заключенных сделок или цен предложений (оферт) на продажу аналогичных земельных участков, а также прогнозируемых будущих доходов от их использования.
Оценка земельных участков требуется в случаях:
- при обращении в банк с целью получения кредита;
- взнос в уставный капитал предприятия;
- реализация участка земли;
- наследование имущества;
- разработка бизнес-плана;
- раздел общего имущества;
- законного изъятия земельных участков;
- в некоторых иных случаях.
Рыночные принципы оценки земли.
- Рыночную стоимость имеют только те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (принцип полезности).
- Оценка стоимости земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке земли. Одним из важных отличий земли как объекта оценки, является тот факт, что предложение земли "не безгранично", т.е. оно не может резко увеличиться при возрастании цены.
- Денежная оценка земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на покупку аналогичной недвижимости (принцип замещения). Именно на этом принципе построен метод сравнительных продаж.
- Оценка стоимости земельного участка зависит от срока и вероятности получения дохода за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.
- Рыночная оценка земли зависит от целевого назначения земли, разрешенного использования. Изменение целевого назначения может быть в определенной степени осложнено нормами ФЗ "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую".
- На оценку стоимости земли, как и другой недвижимости, оказывает влияние фактор местоположения, подведенные коммуникации или перспектива их наличия.
Фактор местоположения оказывает разное влияние на определенную категорию земель. Например, при оценке участка земли под ИЖС наличие рядом водоема, леса, коммуникаций увеличивает рыночную стоимость земли в несколько раз. В то же время, если проводится оценка земли складского и промышленного назначения, то здесь имеют значение уже другие факторы.
Список документов и сведений, предоставляемых Оценщику для оценки земельного участка.
- Документ, устанавливающий право на земельный участок (собственность, аренда, иное);
- Кадастровый план земельного участка;
- Сведения о наличии или близости к оцениваемому земельному участку инженерных систем и коммуникаций;
- Тип и состояние улучшений оцениваемого земельного участка (при наличии);
- Сведения о наличии обременений (сервитутов) у оцениваемого земельного участка, включая обременение залогом или иными долговыми обязательствами;
- Сведения о Заказчике оценки земельного участка:
- для юридических лиц: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
- для физических лиц: Ф.И.О. Заказчика; контактный телефон; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ).
Фото: ya.ru